PISOS EN ALQUILER CON DERECHO A COMPRA

Muchas estadísticas, con una calidad muy desigual, escudriñan mes a mes el mercado de la vivienda. Y prácticamente todas coinciden en algo: en que los precios siguen cayendo, pero cada vez con menos fuerza. El último informe que apunta en esta dirección es el publicado ayer por la Sociedad de Tasación, que se fija en el valor de los pisos de nueva construcción en las ciudades más pobladas de España.

El estudio concluye que el metro cuadrado cuesta ahora 2.558 euros, un 5,7% menos que el año anterior. Se trata de una caída considerable, pero inferior al 6,6% registrado en 2008. Con los precios actuales, el mercado retrocede a la situación de 2005, cuando la creencia de que la revalorización del ladrillo continuaría indefinidamente provocó la euforia que infló la burbuja.

Los responsables de la Sociedad de Tasación prevén que las caídas de precios continúen a lo largo de este año, aunque de forma más moderada, e incluso barajan la posibilidad de leves repuntes en las ubicaciones céntricas de las grandes ciudades, donde la oferta es limitada.

Las comunidades más pujantes -y también las que padecieron la burbuja con más fuerza- son las que se llevan la palma en la caída de precios. Lidera la lista Madrid, con un descenso del 7,7%, seguida por Cataluña y la Comunidad Valenciana. Las más estables fueron Asturias, donde los pisos sólo se han abaratado un 2,1%, Baleares y Canarias. "Ha disminuido la demanda de promoción nueva por el cambio de las condiciones del mercado: ya no hay trabajo seguro ni financiación hipotecaria", afirma el presidente de la Sociedad de Tasación, José Luis Estevas-Guilmain.

"Vivimos un cambio de tendencia desde el segundo trimestre del año pasado, que fue el peor de todos. Las ventas y el crédito se han reactivado algo. Parece que el ajuste de precio no va a ser más intenso del que ya hemos visto", añade el economista Julio Rodríguez.

La recuperación de la economía en España va a ser larga y difícil. Una de las causas principales es el excesivo peso del mercado inmobiliario y lo lejos que en este ha llegado la burbuja especulativa. Uno de los semanarios económicos más prestigiosos, The Economist, lo deja claro: el precio de la vivienda en España continúa sobrevalorado en un 55%.

Para el semanario británico, hay muchos países aún que no se han “curado” aún del virus inmobiliario, entre los cuales España ocupa un destacado lugar. Para llegar a esta conclusión, The Economist ha utilizado un indicador propio, que consiste en dividir el precio de la vivienda en un país por el precio de los alquileres de los pisos.

Mucha caída por delante

De este modo, cuando el precio de la vivienda dividido entre los ingresos del alquiler se sitúa por encima de su media histórica, estaríamos ante un síntoma de que la vivienda está sobrevalorada. Este sería el caso de España, donde la sobrevaloración de los pisos en propiedad ascendería a un 55% si la media partiera de los niveles de 1975, o de un 24%, si comenzamos a contar desde 1990. En todo caso son resultados que muestran que el precio de los pisos tiene mucho recorrido a la baja aún, con los costes laborales, económicos y sociales que esto podría llevar consigo.

Frente a casos como el de los Estados Unidos o Alemania, en los que este mercado se encuentra mucho más estabilizado, España se situaría junto a países como Irlanda –uno de los más perjudicados por la Gran Recesión- que supera en más de un 20% (respecto a niveles de 1990) lo que se podría denominar el “valor razonable” de los pisos en propiedad.

El mercado no perdona

El ajuste continúa. Con las perspectivas de cierre de sociedades y empresas, el sector inmobiliario seguirá marcando en buena parte la evolución de la situación económica y social española. Con el cambio de modelo productivo todavía muy verde, el Ministerio de Economía tendrá que tener esto en cuenta: el mercado no perdona.

Servimedia - El pasado octubre se constituyeron en España 52.415 hipotecas, lo que supone un descenso del 18% en comparación con el mismo mes de 2008.

Según informó este lunes el Instituto Nacional de Estadística (INE), en los diez primeros meses del año las hipotecas acumulan una caída del 24,9%, y en tasa intermensual el descenso fue del 16%.

Por su parte, las entidades financieras prestaron en octubre un total de 5.969 millones de euros para la adquisición de vivienda, un 31% menos que hace un año. El importe medio del préstamo hipotecario se redujo un 15,8% hasta los 113.882 euros.

Por comunidades autónomas, en las que más hipotecas sobre vivienda se firmaron fue en Andalucía (9.400), la Comunidad Valenciana (7.800), Cataluña (7.576) y Madrid (6.906).

En conjunto, en octubre se concedieron 91.011 hipotecas en todo tipo de fincas, un 11,4% menos. Del total, 85.503 fueron urbanas (-12,5%) y 5.508 rústicas (+11%).

Bancos y cajas prestaron 11.399 millones de euros, 37% menos, y el importe medio por hipoteca constituida se situó en 125.258 euros, cifra un 29,0% inferior que la del mismo mes del año anterior.

Las cajas de ahorros fueron las entidades que concedieron mayor número de préstamos durante octubre (53,3% del total), seguidas de los bancos (36%) y otras entidades financieras (10,7%).

En cuanto al capital prestado, las cajas dieron el 47,5% del total, los bancos el 41% y otras entidades financieras el 11,5%.

El tipo de interés medio en octubre de 2009 fue del 4,19%, lo que supone un descenso del 23,3% en tasa interanual y una disminución del 0,2% respecto a septiembre de 2009.

Además, el número total de hipotecas con cambios en sus condiciones fue de 46.879, con un crecimiento interanual del 38%, y se cancelaron registralmente 44.877 hipotecas, un 16,6% menos.

Consumer - El Euribor, la referencia más utilizada en España para fijar el coste financiero de las hipotecas, cerrará diciembre, y el año, por encima del 1,24%, tasa superior a la registrada el pasado mes de noviembre, del 1,231%. El indicador rompe de esta manera 14 meses de descensos consecutivos.

A pesar de esta subida, las personas que tengan contratada una hipoteca y tengan que revisarla en enero aún podrán disfrutar de rebajas en sus cuotas, siempre y cuando su entidad financiera no les haya fijado un límite (suelo) en la rebaja de la hipoteca. Así, los consumidores con un préstamo medio de 150.000 euros se ahorrarán alrededor de 170 euros mensuales, lo que representará cerca de 2.000 euros anuales.

Los analistas financieros prevén que el Banco Central Europeo (BCE) no modificará el precio del dinero, en el 1%, hasta que no observen la recuperación económica en la eurozona, circunstancia que podría no tener lugar hasta la segunda mitad de 2010 o incluso en 2011.

El Euribor alcanzó su máximo histórico en el mes de julio de 2008, con un 5,393%. Entonces la inflación en España estaba en el 5,3% y los precios crecían a un ritmo del 4% en la zona euro. Sin registrar demasiados cambios en agosto, la referencia llegó al 5,384% en septiembre. Surgió entonces la quiebra de Lehman Brothers y con ella el pánico a los mercados financieros. Ante la sequía de crédito en todo el mundo la Reserva Federal estadounidense y el Banco Central Europeo acometieron una bajada conjunta de tipo, cada cual en su zona de influencia. El objetivo de esta medida era dar algo de oxígeno a un mercado interbancario que a punto estuvo de colapsar. En Europa, los tipos de interés oficiales estaban en el 4,2%, punto desde el que comenzó a caer hasta el actual 1%. Esta rebaja en el precio del dinero vino acompañada de un descenso en el Euribor.

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